개별주택 공시가격 어떻게 결정하나요

 

개별주택 공시가격을 어떻게 결정하는지 알아보겠습니다. 개별주택가격은 전국의 단독주택을 대상으로 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장․군수․구청장이 산정하여 공시한 주택가격입니다. 개별주택가격은 국가․지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 이용되며, 주택시장의 가격정보를 제공하는 기능을 합니다.

 

개별주택 공시가격 어떻게 결정하나요

목   차

개별주택가격 산정방법

1. 주택가격 비준표

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 시장․군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정․공시하는 경우에는 당해 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택을 기준으로 주택가격 비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 당해 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 규정하고 있습니다.

 

2. 주택가격 비준표 제공

국토교통부에서는 감정평가에 관한 전문지식이 미흡한 공무원도 대량의 주택에 대한 가격을 간편하게 산정할 수 있도록 주택가격산정기준을 제시한 주택가격 비준표를 작성하여 관계행정기관(시․도, 시․군․구) 등에 제공하고 있습니다.

 

3. 표준주택

현행 주택가격 비준표는 한국감정원이 조사․산정하여 국토교통부장관이 공시한 약 22만 표준주택을 표본으로 개발한 것으로서, 표준주택의 가격과 주택특성을 다중회귀분석하여 추출된 주택특성별 가격배율을 행렬표(matrix) 형태로 재구성한 것입니다.

 

주택가격 비준표

1. 주택가격 비준표 작성

주택가격 비준표는 전국의 시․군․구(비자치구 포함) 용도지역별로 작성되며, 정확한 주택가격 산정을 위해 도농통합지역은 법정동지역과 읍면지역으로 구분하여 비준표를 작성합니다.

 

비준표 작성단위가 되는 용도지역은 총 5개 권역(주거․ 공업, 상업, 녹지․개제․용도 미지정, 관리, 농림․자연환경보전)으로 구분합니다.

 

2. 주택가격 비준표 22개 항목

토지특성조사 항목이 용도지역, 용도지구, 고저, 형상, 도로 접면 등 12개 항목, 건물특성조사 항목이 건물구조, 지붕구조, 경과연수(사용승인일자 기준) 등 10개 항목입니다.

 

3. 특성차이 가격배율적용

주택가격 비준표는 세로방향에는 표준주택의 특성을, 가로방향에는 개별주택의 특성을 표시하여 각각의 특성차이에 해당하는 가격배율을 쉽게 산출할 수 있도록 하였고, 주택가격 비준표는 전국의 시․군․구(비자치구 포함) 용도지역별로 작성되며, 토지 비준표와 건물 비준표로 구성되어 있습니다.

개별주택공시가격

개별주택 산정체계

1. 비교방식

개별주택가격은 개별산정을 통해 가격을 알고 있는 주택(비교표준주택)과의 상호 비교하여 가격을 산정하는 비교방식을 채택하고 있습니다.

 

이 비교방식에 의한 개별주택의 가격산정절차는 산정의 기준이 되는 표준주택(비교표준주택)을 우선 선정하고, 비교표준주택과 산정대상 주택의 주택특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아내어 그에 해당하는 가격배율을 주택가격 비준표에서 추출합니다.

 

2. 개별주택가격 자동산정 시스템

비교표준주택의 가격에 추출된 가격배율을 곱하여 개별주택가격을 산정하게 됩니다. 가격배율산출 및 주택가격산정을 일선 공무원들이 수작업으로 계산할 경우 많은 인력과 시간이 소요되고 계산결과의 정확성이 결여될 수 있습니다.

 

국토교통부에서는 공무원들이 신속․정확하게 개별주택가격을 조사․산정할 수 있도록 개별주택가격 자동산정 프로그램(KRAS 시스템)을 개발하여 전국 250개 시․군․구에 보급하였습니다.

 

자동산정 프로그램의 공급은 개별주택 산정을 위한 투입인력을 크게 줄여 비용을 절감시켰으며, 개별주택가격 산정의 정확성도 향상했습니다. 정확한 개별주택가격이 산정되기 위해서는 주택특성조사가 제대로 이루어지는 것이 가장 중요하지만, 적정한 비교표준주택을 선정하는 것 또한 매우 중요합니다.

 

3. 유사한 표준주택 선정

하나의 표준주택을 기준으로 다수의 개별주택가격을 산정해야 하는 상황에서는 주택특성이 같은 표준주택을 선정하기는 현실적으로 어렵습니다. 다만 가급적 가장 유사한 주택 특성을 가진 표준주택을 비교표준주택으로 선정하도록 하고 있습니다.

 

이를 위해 조사대상주택과 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준주택 중에서 비교표준주택을 선정하도록 하고 있으며, 동일 용도지역 안에 여러 개의 표준주택이 있는 경우에는 도시지역의 경우 도로 접면을, 도시지역 외의 경우 건물구조를 기준으로 가급적 유사한 표준주택을 비교표준주택으로 선정하도록 하고 있습니다.

개별주택공시가격

주택소유자 등 의견수렴 및 결정·공시

1. 개별주택가격 게시열람

산정된 개별주택가격에 대한 검증 이후 시장․군수․구청장은 개별주택가격을 게시하고 이를 주택소유자 등 일반인이 열람할 수 있도록 하고 있습니다.

 

2. 의견 제출기간 부여

주택소유자 등은 의견 제출기간(20일) 내에 시장․군수․구청장에게 서면으로 의견을 제출할 수 있으며, 제출된 의견에 대해서는 한국감정원의 검증과 시․군․구 부동산가격공시위원회의 심의를 통해 이를 심사하고 그 결과를 통지합니다.

 

3. 부동산가격공시위원회 심의

개별주택가격에 대한 검증 및 의견제출 절차가 끝나면, 시․군․구 부동산가격공시위원회에서 비교표준주택 선정의 적정성, 가격산정의 적정성, 균형유지 여부 등에 대하여 심의합니다. 시장․군수․구청장은 일련의 절차를 거쳐 결정된 개별주택의 적정가격을 공시합니다.

개별주택공시가격

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